Как это работает
Ипотека — это кредит на покупку недвижимости, при котором сама эта недвижимость становится залогом у банка до полного погашения долга. Если перестать платить, банк вправе через суд забрать и продать заложенное жильё, чтобы вернуть свои деньги. Берут ипотеку обычно на длительный срок — 15–30 лет, — потому что сумма кредита большая.
Строго говоря, «ипотека» — это сам залог недвижимости (регулируется законом № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»), а «ипотечный кредит» — заём, обеспеченный этим залогом. В обычной речи оба слова используют как синонимы, дальше в статье мы тоже будем говорить просто «ипотека», подразумевая весь кредит целиком.
Вы вносите часть стоимости жилья сами — первоначальный взнос, банк оплачивает оставшуюся часть продавцу. Купленная квартира или дом становится залогом: право собственности регистрируется на ваше имя, но с обременением в пользу банка. Пока кредит не погашен полностью, продать, подарить или перезаложить жильё без согласия банка нельзя.
Банк обязательно требует застраховать саму недвижимость (это установлено законом), а страхование жизни и здоровья заёмщика чаще всего добровольное — но без него банк нередко поднимает ставку.
Пример на цифрах
Ставки ниже — реальные ориентиры рынка на конец августа 2026 года (ключевая ставка ЦБ — 14%, рыночная ипотека держится в диапазоне 16–20%), а не выдуманные цифры. Но курс всё равно меняется от заседания к заседанию — актуальные цифры на момент чтения лучше смотреть в конкретном банке.
Ипотека на 6 000 000 рублей на 20 лет (240 месяцев).
По рыночной ставке (около 18% годовых — среднее по нынешнему диапазону): платёж — около 92 600 рублей в месяц, всего за 20 лет вы выплатите около 22 220 000 рублей, переплата — около 16 220 000 рублей.
По семейной ипотеке (базовая ставка 6% годовых для семей, которые подходят под условия программы): платёж — около 43 000 рублей в месяц, всего выплатите около 10 320 000 рублей, переплата — около 4 320 000 рублей.
Разница в переплате — почти 12 миллионов рублей на одну и ту же сумму и срок. Именно поэтому льготные программы так востребованы, когда рыночная ставка высокая.
Калькулятор
Считает так же, как обычный кредитный — введите сумму именно кредита (то есть стоимость жилья за вычетом вашего первоначального взноса), а не полную цену квартиры.
Какие бывают программы ипотеки
- Рыночная (обычная) ипотека — ставка зависит от ключевой ставки ЦБ и политики банка, без государственных субсидий.
- Семейная ипотека — ставка до 6% годовых для семей с ребёнком младше 7 лет или с двумя и более несовершеннолетними детьми. Максимальная сумма кредита — 12 млн рублей для Москвы, Московской области, Санкт-Петербурга и Ленинградской области, 6 млн рублей — для остальных регионов. Первоначальный взнос — обычно от 20%.
- IT-ипотека — для сотрудников аккредитованных ИТ-компаний, тоже пониженная базовая ставка до 6% годовых, программа продлена до конца 2030 года.
- Дальневосточная и арктическая ипотека — региональные программы со ставкой до 2% годовых, действуют до конца 2030 года.
| Программа | Ставка | Кому доступна | Лимит суммы |
|---|---|---|---|
| Рыночная | По условиям банка | Всем | Не ограничен программой |
| Семейная | До 6% | Семьи с ребёнком младше 7 лет или 2+ детьми | 12 млн ₽ (Москва, МО, СПб, ЛО) / 6 млн ₽ (другие регионы) |
| IT-ипотека | До 6% | Сотрудники аккредитованных ИТ-компаний | По условиям банка и программы |
| Дальневосточная / арктическая | До 2% | Покупка жилья в соответствующих регионах | По условиям программы |
На что обратить внимание
- Заявленная ставка программы — не то же самое, что полная стоимость кредита (ПСК). Она обычно заметно выше базовой ставки за счёт обязательных расходов (страховка, оформление залога) — точную цифру для конкретного предложения банк обязан назвать отдельно от ставки.
- «Донорские» схемы больше не работают. Раньше некоторые пытались оформить семейную ипотеку через родственника с подходящим по возрасту ребёнком, чтобы получить ставку, хотя сама семья условиям не соответствовала. Сейчас льготу может получить только семья, которая сама подходит под условия программы.
- С 1 февраля 2026 года действует правило «одна семья — один льготный кредит». Оформить новую семейную ипотеку, пока не погашена предыдущая, нельзя, а оба супруга должны выступать созаёмщиками по одному договору.
- Ипотека — это кредит с залогом, а не просто крупный кредит. Пока долг не погашен полностью, распоряжаться жильём без согласия банка нельзя — это ключевое отличие от обычного потребительского кредита.
Итоги
- Ипотека — кредит на покупку недвижимости под залог этой же недвижимости.
- Рыночная ставка на конец августа 2026 года — около 16–20% годовых, поэтому льготные программы (например, семейная ипотека под 6%) дают огромную разницу в переплате.
- У льготных программ есть условия: по составу семьи, профессии или региону, лимит суммы кредита и требования к первоначальному взносу.
- Заявленная ставка программы и полная стоимость кредита (ПСК) — разные цифры, ПСК обычно выше.
- С февраля 2026 года на семью можно оформить только один льготный ипотечный кредит одновременно.
Вопросы и ответы
Ипотека и обычный кредит — это одно и то же?
Нет. Главное отличие — залог: купленная недвижимость обеспечивает ипотечный кредит, и пока долг не погашен, банк имеет право на неё претендовать. У обычного потребительского кредита такого залога чаще всего нет.
Можно ли оформить ипотеку без первоначального взноса?
По большинству программ нужен взнос — например, от 20% для семейной ипотеки. Предложения «без взноса» у отдельных банков встречаются, но обычно с более высокой ставкой или дополнительными условиями — это отдельная тема, требующая проверки конкретных условий.
Что будет, если перестать платить по ипотеке?
Банк вправе через суд взыскать заложенное жильё и продать его, чтобы вернуть долг. Это одно из ключевых отличий ипотеки от обычного кредита без залога.